Comprar una casa era difícil antes de la pandemia. De alguna manera, cada vez es más difícil.

Los precios, que ya estaban por las nubes, han subido aún más, casi un 40 por ciento en los últimos tres años. Las viviendas disponibles se han vuelto más escasas: los listados han bajado casi un 20 por ciento durante el mismo período. Y ahora las tasas de interés se han disparado a un máximo de 20 años, erosionando el poder adquisitivo sin hacer mucho -desafiando la lógica económica normal- para hacer mella en los precios.

Nada de lo cual, por supuesto, es un problema para las personas que ya poseen una vivienda. Han estado aislados del aumento de las tasas de interés y, hasta cierto punto, del aumento de los precios al consumidor. Sus casas valen más que nunca. Sus costos mensuales de vivienda están, en su mayor parte, bloqueados.

La razón de esa división (al menos en gran parte) es una característica única y omnipresente del mercado inmobiliario estadounidense: las hipotecas a tasa fija a 30 años.

Esa hipoteca ha sido tan común durante tanto tiempo que puede resultar fácil olvidar lo extraña que es. Como la tasa de interés es fija, los propietarios pueden congelar los pagos mensuales de sus préstamos durante hasta tres décadas, incluso si la inflación aumenta o las tasas de interés suben. Pero como la mayoría de las hipotecas estadounidenses pueden liquidarse anticipadamente sin penalizaciones, los propietarios pueden simplemente refinanciarlas si las tasas bajan. Los compradores obtienen todos los beneficios de una tasa fija, sin ninguno de los riesgos.

“Es una apuesta unilateral”, dijo John Y. Campbell, un economista de Harvard que ha sostenido que la hipoteca a 30 años contribuye a la desigualdad. “Si la inflación sube mucho, los prestamistas pierden y los prestatarios ganan. Mientras que si la inflación baja, el prestatario simplemente refinancia”.

Las cosas no funcionan así en otras partes del mundo. En Gran Bretaña y Canadá, entre otros lugares, las tasas de interés generalmente se fijan sólo durante unos pocos años. Eso significa que el dolor de las tasas más altas se distribuye de manera más equitativa entre los compradores y los propietarios existentes.

En otros países, como Alemania, las hipotecas a tasa fija son comunes, pero los prestatarios no pueden refinanciarlas fácilmente. Eso significa que los nuevos compradores están lidiando con costos de endeudamiento más altos, pero también lo están los propietarios antiguos que compraron cuando las tasas eran más altas. (Dinamarca tiene un sistema comparable al de Estados Unidos, pero los pagos iniciales son generalmente mayores y las normas crediticias más estrictas).

Sólo Estados Unidos tiene un sistema tan extremo de ganadores y perdedores, en el que los nuevos compradores enfrentan costos de endeudamiento del 7,5 por ciento o más, mientras que dos tercios de los titulares de hipotecas existentes pagan menos del 4 por ciento. En una casa de $400,000, eso es una diferencia de $1,000 en costos mensuales de vivienda.

“Es un mercado bifurcado”, afirmó Selma Hepp, economista jefe del sitio inmobiliario CoreLogic. “Es un mercado de ricos y pobres”.

No se trata sólo de que los nuevos compradores enfrenten tasas de interés más altas que los propietarios existentes. Es que el sistema hipotecario estadounidense está disuadiendo a los propietarios actuales de poner sus casas en el mercado, porque si se mudan a otra casa, tendrán que renunciar a sus bajas tasas de interés y obtener una hipoteca mucho más costosa. Muchos eligen quedarse donde están, decidiendo que pueden vivir sin el dormitorio adicional o soportar el largo viaje un poco más.

El resultado es un mercado inmobiliario congelado. Con pocas viviendas en el mercado (y menos aún a precios que los compradores puedan pagar), las ventas de viviendas existentes han caído más del 15 por ciento el año pasado, a su nivel más bajo en más de una década. Muchos miembros de la generación millennial, que ya estaban luchando por entrar en el mercado inmobiliario, se están dando cuenta de que tienen que esperar aún más para comprar sus primeras casas.

“La asequibilidad, no importa cómo se la defina, está básicamente en su peor punto desde que las tasas hipotecarias eran de 10 dólares” en la década de 1980, dijo Richard K. Green, director del Centro Lusk de Bienes Raíces de la Universidad del Sur de California. “Damos implícitamente preferencia a los titulares sobre la gente nueva, y no veo ninguna razón particular para que ese sea el caso”.

La historia de la hipoteca a 30 años comienza en la Gran Depresión. Muchas hipotecas en ese momento tenían plazos de 10 años o menos y, a diferencia de las hipotecas actuales, no eran “autoamortizables”, lo que significa que en lugar de pagar gradualmente el principal del préstamo junto con los intereses cada mes, los prestatarios debían el principal en su totalidad al el final del plazo. En la práctica, eso significaba que los prestatarios tendrían que contratar una nueva hipoteca para liquidar la anterior.

Ese sistema funcionó hasta que dejó de funcionar: cuando el sistema financiero se paralizó y el valor de las viviendas colapsó, los prestatarios no pudieron renovar sus préstamos. En un momento dado, a principios de la década de 1930, casi el 10 por ciento de las viviendas estadounidenses estaban en ejecución hipotecaria, según una investigación realizada por Green y una coautora, Susan M. Wachter, de la Universidad de Pensilvania.

En respuesta, el gobierno federal creó la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas, que utilizó bonos respaldados por el gobierno para comprar hipotecas en mora y reemitirlas como préstamos a largo plazo a tasa fija. (La corporación también jugó un papel decisivo en la creación del sistema de líneas rojas que impidió que muchos estadounidenses negros compraran casas). Luego, el gobierno vendió esas hipotecas a inversores privados, y la recién creada Administración Federal de Vivienda proporcionó seguros hipotecarios para que esos inversores conocieran los préstamos que estaban comprando se amortizaría.

El sistema hipotecario evolucionó a lo largo de las décadas: la Home Owners’ Loan Corporation dio paso a Fannie Mae y, más tarde, a Freddie Mac, empresas nominalmente privadas cuyo respaldo implícito del gobierno federal se volvió explícito después del estallido de la burbuja inmobiliaria a mediados de la década de 2000. El GI Bill condujo a una enorme expansión y liberalización del sistema de seguro hipotecario. La crisis de ahorro y préstamo de la década de 1980 contribuyó al aumento de los valores respaldados por hipotecas como principal fuente de financiación para los préstamos hipotecarios.

En la década de 1960, la hipoteca a 30 años se había convertido en la forma dominante de comprar una casa en Estados Unidos y, aparte de un breve período en la década de 1980, ha seguido siéndolo desde entonces. Incluso durante el apogeo de la burbuja inmobiliaria de mediados de la década de 2000, cuando millones de estadounidenses se sintieron atraídos por hipotecas de tasa ajustable con tasas bajas, una gran proporción de prestatarios optó por hipotecas con plazos largos y tasas fijas.

Después del estallido de la burbuja, las hipotecas de tipo ajustable prácticamente desaparecieron. Hoy en día, casi el 95 por ciento de las hipotecas existentes en Estados Unidos tienen tasas de interés fijas; de ellos, más de las tres cuartas partes son por períodos de 30 años.

Nadie se propuso convertir la hipoteca a 30 años en el estándar. Es “una especie de accidente histórico”, dijo Andra Ghent, economista de la Universidad de Utah que ha estudiado el mercado hipotecario estadounidense. Pero, intencionadamente o no, el gobierno jugó un papel central: no hay manera de que la mayoría de los estadounidenses de clase media pudieran conseguir que un banco les prestara un múltiplo de su ingreso anual a una tasa fija sin algún tipo de garantía gubernamental.

“Para poder otorgar préstamos a 30 años, es necesario tener una garantía del gobierno”, dijo Edward J. Pinto, investigador principal del American Enterprise Institute y crítico conservador desde hace mucho tiempo de la hipoteca a 30 años. “El sector privado no podría haber hecho eso por sí solo”.

Para los compradores de vivienda, la hipoteca a 30 años es una oferta increíble. Pueden pedir prestado a lo que equivale a una tasa subsidiada, a menudo aportando relativamente poco de su propio dinero.

Pero Pinto y otros críticos tanto de derecha como de izquierda argumentan que si bien la hipoteca a 30 años puede haber sido buena para los compradores de viviendas individualmente, no ha sido tan buena para los propietarios de viviendas estadounidenses en general. Al facilitar la compra, el sistema hipotecario subsidiado por el gobierno ha estimulado la demanda, pero sin tanta atención a garantizar una mayor oferta. El resultado es una crisis de asequibilidad que es mucho anterior al reciente aumento de las tasas de interés, y una tasa de propiedad de vivienda que no tiene nada de especial según los estándares internacionales.

“Con el tiempo, la tasa fija a 30 años probablemente simplemente erosione la asequibilidad”, dijo Skylar Olsen, economista jefe del sitio inmobiliario Zillow.

Las investigaciones sugieren que el sistema hipotecario estadounidense también ha aumentado la desigualdad racial y económica. Los prestatarios más ricos tienden a ser financieramente más sofisticados y, por lo tanto, es más probable que refinancien cuando hacerlo les ahorra dinero, lo que significa que incluso si los prestatarios comienzan con la misma tasa de interés, con el tiempo surgen brechas.

“Los prestatarios negros e hispanos en particular tienen menos probabilidades de refinanciar sus préstamos”, dijo Vanessa Perry, profesora de la Universidad George Washington que estudia a los consumidores en los mercados inmobiliarios. “Hay una pérdida de capital con el tiempo. Están pagando de más”.

Hillary Valdetero y Dan Frese están en lados opuestos de la gran división hipotecaria.

Valdetero, de 37 años, compró su casa en Boise, Idaho, en abril de 2022, justo a tiempo para fijar una tasa de interés del 4,25 por ciento en su hipoteca. En junio, las tasas se acercaron al 6 por ciento.

“Si hubiera esperado tres semanas, debido a la tasa de interés, me habrían descartado”, dijo. “No podría tocar una casa como está ahora”.

Frese, de 28 años, regresó a Chicago, su ciudad natal, en julio de 2022, mientras las tasas continuaban su marcha ascendente. Un año y medio después, Frese vive con sus padres, ahorra todo lo que puede con la esperanza de comprar su primera casa y observa cómo el aumento de las tasas aleja ese sueño.

“Necesito extender mi cronograma al menos un año más”, dijo Frese. “Pienso en ello: ¿podría haber hecho algo diferente?”

Las suertes divergentes de Valdetero y Frese tienen implicaciones más allá del mercado inmobiliario. Las tasas de interés son la principal herramienta de la Reserva Federal para controlar la inflación: cuando el endeudamiento se vuelve más caro, se supone que los hogares deben reducir su gasto. Pero las hipotecas a tasa fija amortiguan el efecto de esas políticas, lo que significa que la Reserva Federal tiene que volverse aún más agresiva.

“Cuando la Reserva Federal sube las tasas para controlar la inflación, ¿quién siente el dolor?” preguntó el señor Campbell, el economista de Harvard. “En un sistema hipotecario de tasa fija, existe todo un grupo de propietarios de viviendas existentes que no sienten el dolor y no reciben el golpe, por lo que recae sobre los compradores de viviendas nuevas”, así como sobre los inquilinos y las empresas de construcción.

Campbell sostiene que hay formas de reformar el sistema, empezando por alentar a más compradores a elegir hipotecas de tasa ajustable. Las tasas de interés más altas están logrando eso, pero muy lentamente: la proporción de compradores que eligen la opción ajustable ha aumentado hasta alrededor del 10 por ciento, desde el 2,5 por ciento a fines de 2021.

Otros críticos han sugerido cambios más amplios. El señor Pinto ha propuesto una nuevo tipo de hipoteca con duraciones más cortas, tasas de interés variables y pagos iniciales mínimos, una estructura que, según él, mejoraría tanto la asequibilidad como la estabilidad financiera.

Pero en la práctica casi nadie espera que la hipoteca a 30 años desaparezca pronto. Los estadounidenses tienen 12,5 billones de dólares en deuda hipotecaria, principalmente en préstamos a tasa fija. El sistema existente tiene un electorado enorme (y enormemente rico) cuyos miembros seguramente lucharán contra cualquier cambio que amenace el valor de su mayor activo.

Lo más probable es que el congelado mercado inmobiliario se descongele gradualmente. Los propietarios decidirán que no pueden posponer más la venta, incluso si eso significa un precio más bajo. Los compradores también se adaptarán. Muchos pronosticadores predicen que incluso una pequeña caída en las tasas podría traer un gran aumento en la actividad: una hipoteca del 6 por ciento de repente podría no parecer tan mala.

Pero ese proceso podría llevar años.

“Me siento muy afortunada de haber llegado en el momento adecuado”, dijo Valdetero. “Me siento muy mal por la gente que no entró y ahora no puede”.

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